banner_top01.jpg

שאלות ותשובות

1. לא ברור לי, האם אני קונה קרקע או קונה דירה? 
כל אחד מיחידי קבוצת הרוכשים רוכש קרקע (חלק במגרש). לדוגמה נניח שהעירייה מציעה למכירה חלקה שלמה בשטח של 3 דונם המיועדת לבניית מגדל מגורים 18 קומות -
סה"כ ניתן לבנות על המגרש 71 דירות. המגרש יירכש ע"י 71 יחידים שיהוו יחד קבוצת רכישה. כל אחד מהיחידים רכש בעצם קרקע ליח' דיור אחת. 

2. האם מדובר בסוג חדש של עמותה? 
חד משמעית לא!. קבוצת הרכישה הנה אוסף של יחידים אשר אינם מאוגדים תחת ישות משפטית כלשהי (חברה, שותפות, עמותה), אין מנהל עמותה ולא קיים תאגיד.
היחידים חותמים על חוזה שיתוף פשוט המסדיר את רצונם לקנות יחד קרקע ולבנות יחד את הבניין (שירותי בנייה מקבלן).
חשוב להדגיש שלאחר הרכישה הבעלים של הקרקע הם הרוכשים עצמם לרבות רישום בטאבו.

3. ממי הקבוצה רוכשת את הקרקע?
כל מקרה לגופו. המוכר יכול להיות גוף פרטי , רשות מקומית, מנהל מקרקעי ישראל, כונס נכסים וכו'. 
חשוב להדגיש ולוודא שתבוצע בדיקה מעמיקה לבדיקת אמינות המוכר, ווידוא בעלותו בקרקע המוצעת למכירה \ חכירה,
ושאין שום זיקה בין בעל הקרקע למארגן הקבוצה ולחברת בנייה כלשהי שתהיה מעורבת בהקמת הפרויקט. 

4. איך מבוצע התשלום, מי מבטיח לי שהכסף לא יעלם?
כספי הרוכש אמורים להיות מובטחים ב 100% לכל אורך תהליך הרכישה. הדבר מושג באמצעות בנק נאמן. 
מכיוון שמצד אחד הרוכש אינו מעוניין לשלם אגורה טרם שקיבל לבעלותו את חלקו בקרקע, ומצד שני לשם קניית הקרקע 
יש לאסוף את התשלום הנדרש מכלל יחידי הרוכשים וזאת לשם הבטחת הרכישה. על מנת לפתור זאת נכנס גורם שלישי לתמונה אשר מהווה 
נאמן של שני הצדדים לביצוע העסקה.הנאמן יכול להיות עו"ד, או בנק אשר מוודא קבלת הכספים מהרוכשים ומעביר את התשלום (שהופקד ע"י הרוכשים)
לבעל הקרקע, בד בבד עם העברת הבעלות בקרקע לידי כל אחד מיחידי הרוכשים.

5. כיצד נקבע מחיר הקרקע? 
עבור כל פרויקט מוגש למועמדים תחשיב כדאיות של רכישת הקרקע, רצוי ואף כדאי שכל רוכש יבצע סקר עצמאי ויסתייע ע"י מומחה מטעמו לבדיקת כדאיות כל עסקה ועסקה. 

6. כאמור, כל יחידי הרוכשים הם שווי זכויות, כיצד הדירות השונות מחולקות בין הרוכשים?
להזכירכם, זהו שלב ב' לאחר רכישת הקרקע ושכירת שירותי בנייה מקבלן. וכעת לתשובה: תינתן הערכת שווי של כל הדירות בבניינים המבוססת על 
הערכת שמאי מוסמך (לרבות פנטהאוזים ודירות גן). לכל אחד מיחידי הרוכשים זכות לדירה ממוצעת בבניין בהתאם לטבלת איזון. 
במידה וירצה אדם דירה שעלותה יותר מדירה ממוצעת ישלם בנוסף לעלות שירותי הבנייה, גם את ההפרש שבין עלות דירה ממוצעת לדירה שיבחר.